Можно ли продать квартиру с перепланировкой, не прошедшей согласование?

Действующее законодательство не содержит прямого запрета на отчуждение жилого помещения с неузаконенными изменениями планировки. Тем не менее, нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие сделки купли-продажи, предусматривают: если объект передан покупателю с недостатками, которые не были отражены в договоре, приобретатель вправе требовать:

• пропорционального снижения стоимости недвижимости;
• безвозмездного устранения выявленных дефектов в разумный срок;
• компенсации расходов, понесённых при их исправлении.

Если же нарушение требований к качеству признаётся существенным (обнаружены неустранимые дефекты либо такие недостатки, устранение которых требует чрезмерных затрат времени и средств, либо они проявляются повторно), покупатель имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы. К подобным существенным недостаткам может быть отнесена перепланировка, которую невозможно согласовать, если она противоречит строительным, санитарным или противопожарным нормам либо требует несоразмерных затрат для приведения жилья в надлежащее состояние.

Важно учитывать: для применения последствий передачи объекта ненадлежащего качества требования к состоянию квартиры должны быть чётко зафиксированы в договоре. Кроме того, необходимо доказать, что изменения существовали на момент продажи, а не были произведены уже новым собственником. Как показывает практика, если квартира передана по акту с указанием её соответствия условиям договора (где, как правило, приводятся первоначальные характеристики для исключения отказа Росреестра), доказать наличие несоответствий практически невозможно, если они ранее не отражены в технической документации уполномоченных органов (например, в виде предписаний или отметок в техническом плане).

Покупателям рекомендуется заранее запрашивать технические документы и сопоставлять сведения техплана с фактической конфигурацией помещения, при необходимости производить замеры. Также целесообразно включить в договор гарантии продавца о соответствии квартиры техническому плану и отсутствии несогласованных переустройств или перепланировок.