Постановка недвижимости на кадастровый учет в ЦАО

Если объект недвижимости был передан гражданину в порядке приватизации, но сведения о нём отсутствуют в реестре, необходимо подтвердить факт его передачи и существования.

В качестве доказательств могут использоваться:

• договор передачи жилого помещения в собственность;
• регистрационное удостоверение;
• архивные справки органов местного самоуправления;
• технические документы с результатами обмеров (технический или старый кадастровый паспорт).

Эти материалы должны свидетельствовать о том, что объект ранее учитывался и имел определённые характеристики.

При наличии подтверждающих документов лицо, получившее помещение в результате приватизации, вправе обратиться в Росреестр с заявлением о внесении сведений о ранее учтённом объекте недвижимости.

Документы подаются в оригиналах с приложением копий. Государственная пошлина за внесение таких сведений законодательством не предусмотрена.

Реализация части помещения, которая не выделена в отдельную единицу учёта и не имеет собственного кадастрового номера, невозможна без предварительного юридического оформления. Иными словами, прежде чем заключать сделку, необходимо создать новый объект недвижимости и закрепить сведения о нём в государственном реестре.

1. Образование самостоятельных объектов путём раздела

Исходное помещение подлежит преобразованию — из него формируются два (или более) самостоятельных объекта. Каждый из них получает индивидуальные характеристики, кадастровый номер и регистрируется как отдельная единица недвижимости.

Правовой основой процедуры служат положения ст. 14 Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Нормы закона устанавливают, что государственный кадастровый учёт и регистрация прав производятся на основании заявления заинтересованного лица и документов, подтверждающих правомерность внесения изменений в реестр.

Ключевым документом при разделе выступает технический план, подготовленный кадастровым инженером. Именно он отражает новые границы и параметры образованных помещений.

Для проведения процедуры в Росреестр представляются:

• заявление о прекращении существования исходного объекта и снятии его с кадастрового учёта;
• заявление о постановке на учёт вновь сформированных помещений и регистрации прав на них;
• технический план, содержащий сведения о результатах раздела;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• нотариальная доверенность — при обращении представителя;
• подтверждение уплаты государственной пошлины (представляется по инициативе заявителя).

Особенность процедуры состоит в том, что учёт и регистрация прав на все образованные объекты осуществляются одновременно. Закон не предусматривает их поэтапного оформления — действия производятся в рамках единого регистрационного цикла.

Если технический план ранее загружен в электронное хранилище, в заявлении можно указать его уникальный идентификатор. Повторное предоставление документа в этом случае не требуется.

Регистрация права собственности подлежит оплате государственной пошлиной. Формально прикладывать квитанцию к заявлению необязательно, однако сведения о платеже должны отразиться в информационной системе. При отсутствии подтверждения оплаты в установленный срок заявление возвращается без рассмотрения.

2. Заключение сделки после завершения раздела

После того как новые объекты поставлены на кадастровый учёт и права на них зарегистрированы, собственник вправе распорядиться одним из них — в том числе продать его по договору купли-продажи.

Регистрация перехода права осуществляется в общем порядке. В соответствии со ст. 16 Закона № 218-ФЗ срок проведения кадастрового учёта и регистрационных действий составляет десять рабочих дней с даты приёма документов регистрирующим органом.

Практически допустимо направить документы на регистрацию перехода права вскоре после подачи заявления о разделе. Таким образом, обе процедуры могут частично совпадать по времени.

Следует учитывать основания для возможной приостановки регистрационных действий. В частности, регистрация может быть временно прекращена при выявлении несоответствий между представленными документами и сведениями, содержащимися в Единый государственный реестр недвижимости.

Кроме того, препятствием может стать совпадение местоположения формируемого помещения с границами другого объекта, уже учтённого в реестре, если такая ситуация не связана с преобразованием объекта.

Предварительная подача документов о разделе позволяет исключить подобные риски: к моменту регистрации перехода права сведения о новых объектах уже будут внесены в реестр. Несмотря на формальное наличие двух самостоятельных процедур, на практике они реализуются почти синхронно.

Процедура государственной кадастровой оценки регламентируется Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Расчёт производится методом массовой оценки, при котором индивидуальные характеристики объекта и существующие обременения зачастую не принимаются во внимание. Это может приводить к значительному расхождению между кадастровой и реальной рыночной стоимостью, особенно при использовании завышенных коэффициентов.

Информацию можно получить несколькими способами:

• через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
• с использованием сервисов «Публичная кадастровая карта», «Справочная информация по объектам недвижимости online» и доступа к ФГИС ЕГРН;
• заказав выписку из ЕГРН в электронном или бумажном виде. Документ предоставляется бесплатно в течение трёх рабочих дней.

Действующее законодательство предусматривает два механизма защиты прав:

Внесудебный порядок — подача заявления в комиссию при территориальном управлении Росреестра, рассматривающую споры о результатах кадастровой оценки. Срок принятия решения составляет один месяц.

Судебный порядок — направление административного искового заявления в суд общей юрисдикции соответствующего субъекта РФ. Дело рассматривается по правилам КАС РФ в течение двух месяцев, однако фактически процесс может занять от трёх до пяти месяцев.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости предполагает её корректировку в сторону уменьшения по сравнению с величиной, установленной государственными органами. Для чего это необходимо? Прежде всего — для снижения финансовой нагрузки: уменьшения земельного налога и налога на имущество, сокращения арендных платежей, а также снижения выкупной цены при приобретении объекта из государственной или муниципальной собственности. Именно кадастровая оценка лежит в основе расчёта обязательных платежей, производимого налоговыми и иными уполномоченными структурами.

Пересмотр возможен в случае, если установленная стоимость затрагивает права и обязанности заинтересованных лиц — собственников объектов недвижимости, либо арендаторов земельных участков.

Существует два варианта: административный порядок — через комиссию по рассмотрению споров, и судебный. Поскольку обязательный досудебный порядок отменен, вы можете сразу обратиться в суд.

Тем не менее, в ряде случаев комиссия при наличии обоснованного отчета удовлетворяет требования быстрее, чем это происходит в суде. Выбор зависит от конкретной ситуации и вашей стратегии защиты интересов.

Да. Государственная кадастровая оценка проводится регулярно: как правило, каждые три года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — каждые два года, но не реже одного раза в пять лет.

С 2022 года для земельных участков установлена периодичность — раз в четыре года (в городах федерального значения — раз в два года). С 2023 года такие же сроки действуют для зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест.

При этом в 2022 году по всей России оценка земельных участков проводилась вне зависимости от прежних ограничений периодичности, а в 2023 году аналогичный порядок применялся к иным объектам недвижимости.

С 1 января 2019 года действуют изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации, которые существенно повлияли на порядок перерасчёта налогов при пересмотре кадастровой стоимости.

Если кадастровая стоимость объекта была изменена по решению комиссии по спорам или суда — и соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости — новая стоимость применяется с той даты, с которой ранее использовалась оспариваемая кадастровая оценка для целей налогообложения.

Иными словами, перерасчёт производится «задним числом» — с момента начала применения прежней стоимости. Это означает, что у налогоплательщика появляется право вернуть излишне уплаченные суммы за прошедшие периоды.

Данный порядок распространяется на налог на имущество, земельный налог, а также НДФЛ при продаже недвижимости.

Важно учитывать: перерасчёт возможен только в том случае, если решение об изменении кадастровой стоимости принято после 31 декабря 2018 года.

Обратиться с заявлением о возврате или зачёте переплаты необходимо в течение трёх лет со дня фактической уплаты налога.

Для физических лиц действует дополнительное ограничение: вернуть или зачесть можно суммы не более чем за три года, предшествующих году, в котором налоговый орган направил уведомление с произведённым перерасчётом.

Таким образом, при успешном оспаривании кадастровой стоимости новая оценка учитывается с первоначальной даты её применения, однако право на возврат переплаты ограничено установленными законом сроками.

Распределение судебных издержек по спорам, связанным с кадастровой стоимостью недвижимости, определяется не формально названием ответчика, а содержанием рассмотренного спора и основаниями удовлетворения требований.

Если суд приходит к выводу о необходимости установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости, понесённые расходы взысскиваются с органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки.

Иная ситуация складывается тогда, когда обращение в суд носит по сути процедурный характер — заявитель реализует своё право на пересмотр кадастровой стоимости, а привлечённый к участию в деле орган не оспаривает ни саму возможность такого пересмотра, ни размер рыночной оценки. При отсутствии правового конфликта между сторонами судебные расходы остаются за истцом, поскольку решение не считается принятым против ответчика.

Если же кадастровая стоимость признана недостоверной из-за ошибочных сведений об объекте (в том числе при исправлении кадастровой ошибки), финансовая нагрузка по оплате судебных расходов возлагается на орган, утвердивший результаты оценки.

В случае выявления технической ошибки в характеристиках объекта недвижимости расходы относятся на тот орган, по вине которого была допущена неточность.

Отдельно стоит отметить споры, связанные с обжалованием решений или бездействия Комиссии. При удовлетворении таких требований судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором создана Комиссия, за счёт средств казны Российской Федерации.

Таким образом, взыскание судебных расходов с Росреестра или иного государственного органа возможно, однако решающим фактором является причина возникновения спора и установленная судом правовая позиция.