Взыскание с застройщика денежных средств и судебных расходов в ЦАО

Прежде всего, застройщик обязан вернуть участнику строительства всю сумму, внесённую в счёт цены договора.

Кроме возврата основного долга начисляются проценты за пользование денежными средствами — исходя из 1/300 ключевой ставки Центрального банка, действующей на дату исполнения обязательства по возврату. Для физических лиц размер таких процентов удваивается. Начисление производится со дня внесения денежных средств до дня их фактического возврата.

Если застройщик нарушил установленный срок возврата денег, дополнительно начисляются проценты за просрочку — также исходя из 1/300 ставки (с удвоением для граждан). Эти суммы исчисляются со дня, следующего за истечением законного срока возврата, до момента фактической выплаты.

Таким образом, законодательство предусматривает два самостоятельных вида процентов:

• за сам факт пользования средствами дольщика;
• за несвоевременный возврат денежных средств.

Помимо этого, при обращении в суд участник строительства вправе заявить требование о взыскании штрафа по законодательству о защите прав потребителей (в размере 50 % от присуждённой суммы), компенсации морального вреда и понесённых судебных расходов.

Вопрос налогообложения процентов остаётся дискуссионным. Налоговое законодательство предусматривает, что при определении базы учитываются все доходы физического лица, полученные в денежной или иной форме. Вместе с тем выплаты компенсационного характера освобождаются от налогообложения.

Проценты за пользование денежными средствами носят компенсаторную природу, однако финансовые органы нередко рассматривают их как возмещение упущенной выгоды. В такой трактовке они признаются доходом, подлежащим обложению НДФЛ в общем порядке.

Таким образом, позиция государственных органов сводится к необходимости уплаты налога, хотя в практике встречаются различные подходы к оценке правовой природы подобных выплат.

Если участник строительства уже направил застройщику уведомление об одностороннем отказе на основании п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ-214, повторное требование о расторжении не имеет практического смысла.

Суд, как правило, фиксирует в решении, что договор считается прекращенным с даты направления уведомления.

Такие требования квалифицируются как убытки. Закон допускает их взыскание в полном объёме при наличии вины застройщика. Теоретически дольщик вправе требовать компенсацию разницы между ценой по ДДУ и рыночной стоимостью аналогичного жилья, а также возврат процентов, уплаченных банку по кредиту.

Однако судебная практика в ряде регионов складывается неоднозначно: суды нередко отказывают во взыскании подобных сумм, указывая на отсутствие прямой причинно-следственной связи между нарушением обязательств застройщиком и понесёнными расходами.

Важно учитывать и финансовую сторону вопроса: включение убытков увеличивает цену иска, что влияет на размер государственной пошлины (если сумма требований превышает установленный льготный предел). В случае отказа суда в удовлетворении данных требований уплаченная пошлина подлежит возврату.

В каждом конкретном деле целесообразность заявления подобных требований определяется с учётом судебной практики конкретного суда и правовой позиции по спору.

При прекращении договора долевого участия застройщик возвращает не ту сумму, которую вы заплатили по договору цессии, а цену квартиры, закреплённую в самом ДДУ. После государственной регистрации уступки к вам переходят все права первоначального участника строительства, но объём обязательств застройщика остаётся прежним.

Иными словами, даже если объект был приобретён по переуступке значительно дороже (или, наоборот, дешевле), расчёт производится исходя из цены, установленной в ДДУ. Девелопер возвращает только те средства, которые получил по договору долевого участия от первого дольщика.

Существует несколько вариантов развития событий:

• предложить застройщику прекратить договор по взаимному соглашению; однако его согласие не является обязательным — он вправе как принять предложение, так и отказать;
• обратиться в суд с требованием о расторжении договора, но для этого потребуются предусмотренные законом основания, которые необходимо доказать в процессе разбирательства.

Иначе говоря, после подписания ДДУ вернуть внесённые средства по собственному желанию и в любой момент нельзя, если со стороны застройщика отсутствуют нарушения. Даже отказ от требования процентов за пользование денежными средствами не меняет ситуацию. Такой подход основан на принципе устойчивости и обязательности заключённого договора.

В подобной ситуации возможно инициирование процедуры банкротства застройщика. Если задолженность по возврату денежных средств превышает 300 000 рублей и обязательство не исполняется более трёх месяцев, это служит основанием для подачи заявления о признании должника несостоятельным.

На практике многие застройщики предпочитают урегулировать вопрос до рассмотрения дела судом, поскольку процедура банкротства влечёт для них серьёзные правовые и финансовые последствия.

Если договор был прекращён вами в одностороннем порядке при наличии законных оснований, вы вправе добиваться возврата уплаченных сумм через суд. Для этого подаётся исковое заявление о взыскании денежных средств с застройщика, после чего необходимо последовательно защищать свою позицию в ходе судебного разбирательства.

В случае вынесения решения в вашу пользу вы получаете исполнительный лист, который позволяет инициировать процедуру принудительного исполнения. С этим документом можно обратиться в банк, где у застройщика открыт расчётный счёт, чтобы обеспечить фактическое списание присуждённых сумм.

Кроме того, при прекращении ДДУ участник строительства имеет право требовать начисления процентов за пользование его средствами, а также неустойки за нарушение установленного срока возврата денег.

Если расчёты производились через механизм эскроу, применяется специальный порядок, установленный ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. После регистрации прекращения договора счёт закрывается, а размещённые средства подлежат возврату участнику строительства.

Для этого необходимо обеспечить государственную регистрацию расторжения в Росреестре — на основании уведомления об одностороннем отказе либо вступившего в силу судебного акта. Обратиться с заявлением вправе любая сторона договора.

После внесения записи сведения передаются в ЕИСЖС, откуда банк получает информацию автоматически и перечисляет деньги дольщику по заранее указанным реквизитам. При задержке возврата допустимо направление претензии в кредитную организацию.

Следует учитывать: банк возвращает только сумму, фактически находившуюся на счёте эскроу. Проценты за пользование средствами обязан выплатить застройщик; при отказе вопрос решается в судебном порядке.

Если договор прекращён во внесудебном порядке, застройщик обязан перечислить дольщику уплаченную сумму и предусмотренные законом проценты в течение 20 рабочих дней с даты получения уведомления. При нарушении этого срока защита права осуществляется через суд.

При расторжении по судебному решению возврат должен быть произведён в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения в законную силу. В случае уклонения дольщик получает исполнительный лист и предъявляет его в банк, обслуживающий застройщика.