Когда у покупателя новостройки возникает право собственности на квартиру?

Подписание договора с застройщиком и внесение денежных средств не означают автоматического приобретения права собственности. До завершения строительства покупатель обладает лишь обязательственным правом требования передачи объекта.

Полноценное право собственности возникает только после совокупности юридически значимых действий: завершения строительства, получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи. Однако и этого недостаточно — требуется соблюдение дополнительных процедур, обеспечивающих возможность государственной регистрации.

К числу таких условий относятся:

• подписание сторонами инвестиционного процесса акта реализации инвестиционного контракта;
• оформление протокола распределения жилых помещений;
• надлежащее оформление прав на земельный участок под домом;
• постановка здания и отдельных квартир на кадастровый учет;
• представление застройщиком в Росреестр полного комплекта первичных документов (разрешение на ввод, акт реализации, документы о присвоении адреса и др.), что позволяет регистрировать право собственности на конкретные квартиры без запроса дополнительных бумаг у дольщиков.

Только после внесения записи в ЕГРН покупатель становится собственником объекта недвижимости.

Если регистрация невозможна во внесудебном порядке, дольщик вправе обратиться в суд. Для удовлетворения требований потребуется подтвердить:

• факт заключения договора с застройщиком;
• внесение полной оплаты по договору;
• ввод дома в эксплуатацию;
• фактическую передачу квартиры (например, передачу ключей, оплату коммунальных услуг, заключение договора с управляющей организацией — даже при отсутствии подписанного акта).

Именно совокупность этих доказательств позволяет суду установить переход права собственности.