Юрист по договорам аренды коммерческой недвижимости

На нашем сайте вы можете получить бесплатную консультацию специалиста — без обязательств и скрытых условий. Юрист подробно разъяснит, как действовать в вашей ситуации, и при желании вы сможете решить вопрос самостоятельно. Если же понадобится сопровождение на последующих этапах, можно заключить договор на оказание платных услуг.

Бесплатная консультация доступна в установленные часы работы. Во время звонка вы можете задать любые юридические вопросы и получить компетентный ответ от профильного специалиста. Подбор юриста осуществляется по тематике дела: семейные, наследственные, имущественные, трудовые, земельные, уголовные, военные и другие правовые споры.

В такой ситуации необходимо подтвердить исполнение своих обязательств. Для этого направьте арендодателю письменное уведомление заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. В письме укажите, что срок действия договора аренды завершился, продлевать его вы не планируете, помещение освобождено, и вы готовы оформить акт приема-передачи.

Рекомендуется самостоятельно подготовить акт возврата, подробно зафиксировать в нем состояние помещения, подписать документ и приложить его к письму. В тексте уведомления следует обозначить срок, в течение которого арендодатель должен подписать акт. Если в указанный период ответа не последует, помещение считается переданным и принятым без претензий со стороны собственника.

Иногда в договорах аренды предусматриваются условия, при которых собственник может временно ограничить доступ арендатора к помещению. Например, если арендатор нарушает правила эксплуатации объекта или самовольно изменяет планировку помещения.

Однако при отсутствии законных оснований арендодатель не вправе препятствовать вам в использовании арендуемого имущества. В такой ситуации можно обратиться в полицию, предъявив документы, подтверждающие ваше право находиться в помещении. Также допустимо направить арендодателю требование о расторжении договора.

Причины и порядок прекращения договора субаренды в целом совпадают с основаниями расторжения обычного договора аренды.

1. Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя.

Расторжение договора через суд возможно, если арендатор совершает одно из следующих нарушений:

• Существенно ухудшает состояние арендуемого имущества.
• Не перечисляет арендную плату более двух раз подряд.
• Использует объект аренды с серьезными нарушениями условий договора.
• Отказывается проводить капитальный ремонт, если такая обязанность предусмотрена договором.

2. Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Обращение в суд возможно в следующих ситуациях:

• Переданное имущество оказалось непригодным для использования по причинам, не зависящим от арендатора.
• Арендодатель уклоняется от проведения капитального ремонта, если это предусмотрено условиями договора.
• Имущество не передается арендатору либо создаются препятствия для его использования.
• Объект передан с дефектами, о которых арендодатель был осведомлен.

Гражданское законодательство предусматривает процедуру предварительного уведомления. Сначала арендатору направляется письмо с указанием на ненадлежащее исполнение обязательств и предложением устранить нарушения в разумный срок либо в период, указанный в уведомлении.

Если после такого уведомления ответ не поступает, и нарушения не устраняются, арендодатель вправе направить повторное письмо — уже с уведомлением о намерении расторгнуть договор.

Вероятность досрочного прекращения договора субаренды значительно выше, чем при обычной аренде. Это связано с тем, что основания для возврата имущества могут быть обусловлены не только законом и самим договором субаренды, но и условиями основного договора аренды.

Кроме того, субарендатор во многом зависит от добросовестности первоначального арендатора. Если основной договор прекращается, субарендатор может столкнуться с необходимостью вернуть помещение. При этом неблагоприятные последствия могут затронуть и арендатора, которому иногда приходится компенсировать убытки партнеру по сделке.

Чтобы защитить интересы обеих сторон, следует сопоставить условия досрочного расторжения договора субаренды с аналогичными положениями основного договора аренды. Если в субарендном соглашении предусмотрен такой же или более широкий перечень оснований, риск возврата имущества без учета этих условий существенно снижается.

Еще один важный момент — прекращение основного договора аренды автоматически влечет прекращение договора субаренды. Формально у субарендатора возникает право заключить новый договор аренды напрямую с собственником, однако на практике реализовать это право бывает сложно, особенно если собственник не заинтересован в сотрудничестве. Поэтому субарендатор, вкладывающий средства в помещение или получающий лицензии, привязанные к конкретному адресу, несет значительные риски. В подобных ситуациях предпочтительнее заключать прямой договор аренды.

Также необходимо внимательно проверить, не содержит ли основной договор запрета на передачу помещения в субаренду. Если такой запрет существует, заключенный вопреки нему договор может быть признан недействительным.

Помимо этого, важно убедиться, что соблюдены все условия заключения субарендного договора — например, получено согласие собственника. Нарушение этих требований может повлечь негативные правовые последствия.

Наконец, следует проверить, был ли основной договор аренды заключен с соблюдением всех необходимых процедур. Если он окажется ничтожным, то и договор субаренды автоматически утратит юридическую силу.

С 1 января 2017 года порядок оформления таких сделок существенно изменился: при регистрации долгосрочной аренды, предметом которой является не весь объект, а его часть, требуется одновременно оформить и государственный кадастровый учет этой части. Иными словами, зарегистрировать долгосрочный договор аренды «кусочка» здания или сооружения без предварительного (либо одновременного) выделения этой части в кадастре невозможно.

Для постановки арендуемой части на кадастровый учет необходимо подготовить технический план именно той площади (или иного обособленного фрагмента), которая передается арендатору. Этот документ подтверждает характеристики арендуемой части и служит основанием для кадастровых процедур, без которых регистрация договора не проводится.

Пункт 4 статьи 421 ГК РФ закрепляет свободу договора: стороны вправе самостоятельно определять его условия, кроме случаев, когда закон или иные правовые акты прямо диктуют содержание конкретного условия (ст. 422 ГК РФ). При этом пункт 1 статьи 450 ГК РФ допускает изменение договора по соглашению сторон, если запрет на такое изменение не установлен законом или самим договором.

Отсюда следует, что продление аренды недвижимости возможно оформить по выбору сторон:

• либо подписать новый договор;
• либо внести изменения в действующее соглашение, заключив к нему дополнительное соглашение.

Если продление оформляется дополнительным соглашением на срок менее одного года, государственная регистрация в Росреестре не требуется, поскольку критерий «год и более» в таком случае не возникает.

Договор аренды здания, заключенный без указания срока или возобновленный на неопределенное время, не подлежит государственной регистрации. Причина проста: пункт 2 статьи 651 ГК РФ связывает обязанность регистрации с договором аренды здания, оформленным на срок не менее одного года. При неопределенном сроке формально отсутствует условие о годичном (или более длительном) периоде.

Данная позиция подтверждена правоприменительной практикой и отражена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.

Статья 651 ГК РФ устанавливает правило: если договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным именно с момента такой регистрации.

Иными словами, пока сведения о договоре не внесены в реестр, юридически значимого «заключения» в смысле указанной нормы не наступает.