Оспаривание сделок с землей в ЦАО

В соответствии со статьями 166 и 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона либо иного правового акта, может быть признана судом недействительной либо являться ничтожной.

К иным основаниям относятся, в частности: мнимые и притворные сделки; сделки, совершенные недееспособным или несовершеннолетним лицом; сделки без необходимого согласия третьих лиц или государственных органов; сделки, заключенные под влиянием существенного заблуждения, насилия, угрозы либо неблагоприятных обстоятельств.

Наличие подобных обстоятельств дает заинтересованному лицу право инициировать процедуру оспаривания для защиты нарушенных прав.

Полностью исключить вероятность оспаривания сделки практически невозможно ввиду широкого перечня оснований недействительности. Тем не менее, риски можно существенно снизить. Прежде всего, необходимо проверить правомочия продавца: изучить все правоустанавливающие документы, включая документы по предыдущим переходам права. Тщательный правовой анализ истории объекта является важнейшим этапом подготовки сделки.

Как правило, для оценки «чистоты» переходов права привлекаются квалифицированные юристы, способные выявить потенциальные угрозы и дать аргументированное заключение. Дополнительно следует удостовериться в дееспособности продавца, запросив соответствующие справки, а также оценить возможные притязания третьих лиц — супруга, несовершеннолетних детей, иждивенцев и иных заинтересованных субъектов.

Мы предоставляем услуги комплексного юридического сопровождения сделок с недвижимостью: проверка правовой чистоты объекта, подготовка договоров и сопутствующих документов, сопровождение при подписании и в банке, регистрация перехода права собственности. Работа осуществляется без предварительной оплаты — вознаграждение взимается по факту достижения результата.

Да. Такие сделки могут быть оспорены как в рамках процедуры банкротства, так и в исковом порядке. При подаче иска вне дела о банкротстве чаще всего указывается на мнимость сделки. Однако истцу необходимо представить убедительные доказательства того, что воля сторон изначально не была направлена на реальное изменение правоотношений, что на практике крайне сложно.

В делах о банкротстве перспективы выше, поскольку Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает специальные основания для оспаривания сделок должника.

Согласно статье 302 ГК РФ, если имущество приобретено возмездно у лица, не имевшего права его отчуждать, и приобретатель не знал и не мог знать об этом, собственник вправе истребовать имущество в случаях утраты, хищения, либо выбытия из владения помимо его воли. Таким образом, в большинстве ситуаций недвижимость может быть возвращена первоначальному собственнику независимо от добросовестности приобретателя.

Вместе с тем Постановлением Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П было признано несоответствующим Конституции положение пункта 1 статьи 302 ГК РФ в той части, которая допускала истребование жилого помещения — выморочного имущества — у добросовестного приобретателя, полагавшегося на сведения Единого государственного реестра недвижимости и зарегистрировавшего право собственности, если публично-правовое образование не проявило должной осмотрительности в оформлении своих прав.

Да. Нотариальное удостоверение не исключает возможности судебного оспаривания, если имеются предусмотренные законом основания.

Вместе с тем нотариус при удостоверении сделки проверяет полномочия сторон, их дееспособность и действительное волеизъявление, что существенно снижает риски признания сделки недействительной. Более того, нотариус несет ответственность за допущенные нарушения. Если установлено, что ошибка нотариуса повлекла признание сделки недействительной, причиненный ущерб подлежит возмещению.

Однако следует учитывать: нотариус отвечает исключительно за удостоверяемую им сделку. Законность предыдущих переходов права он не проверяет. Именно поэтому на практике чаще оспариваются сделки, предшествующие приобретению имущества добросовестным покупателем — нередко мошеннические схемы включают цепочку фиктивных переходов права.

Судебная практика по данному вопросу неоднородна. Одни суды расценивают неполную оплату как существенное нарушение, предоставляющее продавцу право требовать расторжения договора. Другие придерживаются противоположной позиции.

Во избежание неопределенности стороны вправе заранее закрепить в договоре условие, согласно которому нарушение срока оплаты (полностью либо частично) признается основанием для расторжения.

Если специальные положения отсутствуют, вопрос о расторжении будет решаться с учетом конкретных обстоятельств дела — размера задолженности, длительности просрочки и сложившейся практики конкретного суда.

Нет. Параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации относит к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости исключительно предмет договора и цену. Однако сторона вправе заявить о значимости для нее порядка оплаты, направив протокол разногласий. До достижения соглашения по такому условию договор будет считаться незаключенным.

Субаренда не может существовать дольше основного договора аренды. Если срок субаренды формально установлен более продолжительным, он автоматически ограничивается сроком действия базового договора. Поскольку субаренда производна от аренды, ее правовая судьба напрямую зависит от основного обязательства.

В подобной ситуации защита права осуществляется в судебном порядке. В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года сторона, столкнувшаяся с уклонением контрагента от совершения действий по регистрации перехода права, вправе обратиться в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности.

Если опустить сложные теоретические аспекты, связанные с категориями «незаключенности», «недействительности» и «прекращения обязательства», ключевое отличие заключается в основании прекращения правоотношений.

Недействительность сделки обусловлена ее противоправностью — несоответствием требованиям законодательства. Иными словами, изначально допущено нарушение правовых норм. Расторжение же договора происходит по иным причинам: при наличии обстоятельств, препятствующих дальнейшему исполнению соглашения, несмотря на его законность (например, при существенном нарушении условий либо ненадлежащем исполнении обязательств).