Возможно, ли отчуждение части помещения, если она не оформлена как самостоятельный объект недвижимости?

Реализация части помещения, которая не выделена в отдельную единицу учёта и не имеет собственного кадастрового номера, невозможна без предварительного юридического оформления. Иными словами, прежде чем заключать сделку, необходимо создать новый объект недвижимости и закрепить сведения о нём в государственном реестре.

1. Образование самостоятельных объектов путём раздела

Исходное помещение подлежит преобразованию — из него формируются два (или более) самостоятельных объекта. Каждый из них получает индивидуальные характеристики, кадастровый номер и регистрируется как отдельная единица недвижимости.

Правовой основой процедуры служат положения ст. 14 Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Нормы закона устанавливают, что государственный кадастровый учёт и регистрация прав производятся на основании заявления заинтересованного лица и документов, подтверждающих правомерность внесения изменений в реестр.

Ключевым документом при разделе выступает технический план, подготовленный кадастровым инженером. Именно он отражает новые границы и параметры образованных помещений.

Для проведения процедуры в Росреестр представляются:

• заявление о прекращении существования исходного объекта и снятии его с кадастрового учёта;
• заявление о постановке на учёт вновь сформированных помещений и регистрации прав на них;
• технический план, содержащий сведения о результатах раздела;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• нотариальная доверенность — при обращении представителя;
• подтверждение уплаты государственной пошлины (представляется по инициативе заявителя).

Особенность процедуры состоит в том, что учёт и регистрация прав на все образованные объекты осуществляются одновременно. Закон не предусматривает их поэтапного оформления — действия производятся в рамках единого регистрационного цикла.

Если технический план ранее загружен в электронное хранилище, в заявлении можно указать его уникальный идентификатор. Повторное предоставление документа в этом случае не требуется.

Регистрация права собственности подлежит оплате государственной пошлиной. Формально прикладывать квитанцию к заявлению необязательно, однако сведения о платеже должны отразиться в информационной системе. При отсутствии подтверждения оплаты в установленный срок заявление возвращается без рассмотрения.

2. Заключение сделки после завершения раздела

После того как новые объекты поставлены на кадастровый учёт и права на них зарегистрированы, собственник вправе распорядиться одним из них — в том числе продать его по договору купли-продажи.

Регистрация перехода права осуществляется в общем порядке. В соответствии со ст. 16 Закона № 218-ФЗ срок проведения кадастрового учёта и регистрационных действий составляет десять рабочих дней с даты приёма документов регистрирующим органом.

Практически допустимо направить документы на регистрацию перехода права вскоре после подачи заявления о разделе. Таким образом, обе процедуры могут частично совпадать по времени.

Следует учитывать основания для возможной приостановки регистрационных действий. В частности, регистрация может быть временно прекращена при выявлении несоответствий между представленными документами и сведениями, содержащимися в Единый государственный реестр недвижимости.

Кроме того, препятствием может стать совпадение местоположения формируемого помещения с границами другого объекта, уже учтённого в реестре, если такая ситуация не связана с преобразованием объекта.

Предварительная подача документов о разделе позволяет исключить подобные риски: к моменту регистрации перехода права сведения о новых объектах уже будут внесены в реестр. Несмотря на формальное наличие двух самостоятельных процедур, на практике они реализуются почти синхронно.