Как действовать, если в ДДУ указано, что дольщик вправе требовать только бесплатного устранения недостатков?

Застройщики нередко включают в договор участия в долевом строительстве условие, согласно которому при выявлении дефектов покупатель может рассчитывать исключительно на их безвозмездное исправление. Возникает логичный вопрос: действительно ли такое положение лишает дольщика иных способов защиты?

Часть 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает, что при обнаружении несоответствия качества объекта участник долевого строительства вправе по своему выбору заявить одно из требований:

• устранить выявленные недостатки за счет застройщика в разумный срок;
• уменьшить цену договора пропорционально выявленным дефектам;
• взыскать понесенные расходы на самостоятельное устранение недостатков.

Формулировка данной нормы допускает возможность установления договором иных последствий нарушения требований к качеству. Именно на этом основании застройщики пытаются ограничить перечень требований только бесплатным ремонтом.

Однако ситуация меняется, если речь идет об отделочных работах. Судебная практика исходит из того, что в части отделки отношения сторон регулируются нормами гражданского законодательства о подряде, а если собственник выступает как потребитель — дополнительно применяется Закон о защите прав потребителей.

Согласно статье 29 Закона о защите прав потребителей, при обнаружении недостатков выполненных работ потребитель вправе по своему усмотрению потребовать:

• устранения дефектов без оплаты;
• уменьшения стоимости выполненных работ;
• повторного выполнения работ;
• возмещения затрат на устранение недостатков собственными силами либо с привлечением третьих лиц.

Важно учитывать, что нормы закона о защите прав потребителей носят императивный характер — они не могут быть изменены или ограничены условиями договора. Это означает, что даже если в ДДУ указано только право на бесплатное устранение недостатков, такое условие не лишает дольщика возможности заявить требования о снижении цены или о компенсации расходов.

На практике суды, рассматривая споры о качестве квартир с отделкой, руководствуются именно положениями законодательства о защите прав потребителей, игнорируя договорные ограничения, ущемляющие права гражданина. Следовательно, наличие в договоре подобного условия не является препятствием для выбора более эффективного способа защиты нарушенного права.