Долги за коммунальные услуги при смене предыдущего собственника квартиры

Содержание

1. Введение

2. Законодательный регламент

3. Исключение из общего правила

4. Процесс принятия долгов

5. Что делать, если квартира с долгами уже приобретена: регламент действий

6. Лицевой счёт не поменяли, долг сохранился

7. Судебная практика

8. Как проверить долги, перед покупкой квартиры

Покупка новой квартиры, пусть даже и на вторичном рынке, это радостное событие, которое может быть омрачено поведением предыдущего собственника. Нередко, новые жильцы уже спустя месяц после покупки жилья, обнаруживают у себя в почтовом ящике "письма счастья". Из содержания этих писем можно узнать о том, что предыдущий собственник не отличался пунктуальностью и сознательностью, успев накопить долги по коммунальным услугам. Что же делать в этой ситуации? Давайте попробуем разобраться. Если у вас останутся вопросы, после прочтения, вы всегда можете бесплатно спросить адвоката онлайн круглосуточно.

Введение

Начать стоит с определений и расходов у каждого собственника жилой недвижимости. Расходы собственника жилья описаны в 154 статье Жилищного Кодекса (часть 2). Традиционно, собственники жилья оплачивают:

• Содержание жилого помещения.
• Коммунальные ресурсы для поддержания общего имущества в надлежащем состоянии.
• Ремонт общедомового имущества.
• Работы по управлению домом.
• Коммунальные услуги (индивидуального характера).

Конечно, сюда же входит капитальный ремонт, отвод канализации, твёрдое топливо (если отопление до сих пор печное) и много чего ещё. Проблема еще и в том, что даже после продажи квартиры, представители компании-поставщика требуют оплатить долг. Но уже не со старого владельца, а с нового. При том, что никаких оснований для выдвижения подобных требований у них нет. И работники ЖКХ могут настаивать на том, чтобы новый собственник оплачивал задолженность по коммунальным услугам.

Это устойчивая тенденция, которая замечена почти во всех регионах страны. Можно найти несколько причин такого поведения:

1. Представителям ЖКХ без разницы кто оплатит долг, их интересует сокращающаяся задолженность.
2. Представители компании намеренно вводят нового собственника жилья в заблуждение.

Некоторые компании начинают требовать погашения долга, с нового собственника, просто понадеявшись на человеческую глупость. Ведь 10 человек из 100 наверняка начнут исправно платить, подумав о том, что квартира обременена долгами ЖКХ. Вот только в соответствии с нормами действующего законодательства, никакого обременения на квартиру нет.

Законодательный регламент

Независимо от того, что говорят представители компании, опираться стоит на положения действующего законодательного регламента. Вопрос коммунальных платежей и перехода долгов регулируется статьёй 153 ЖК РФ. В частности, там говорится о том, что долги за коммунальные услуги, не могут переходить от одного собственника к другому по умолчанию. Единственное исключение: взносы по капитальному ремонту, но об этом расскажем чуть позже.

Итак, в соответствии со 153 ЖК РФ:

• Стандартная сделка: у собственника возникает обязанность по внесению платы за коммунальные услуги с момента, когда возникло право собственности.
• Договор аренды: обязанность по внесению платы возникает в тот момент, когда был подписан договор социального найма.
• Покупка квартиры в кооперативе: с момента передачи жилой недвижимости в собственность пайщика.

Если же квартира покупается по ДДУ (долевое участие), то обязательство оплаты коммунальных платежей возникает в момент подписания передаточного акта на объект недвижимости. Иными словами, платить коммуналку нужно с момента передачи ключей застройщиком и подписания последнего пакета документов.

В соответствии с ГК РФ, оплата коммунальных услуг в частности, и бремя содержания имущества в целом: это проблема собственника жилья.

Таким образом, требования представителей компании-поставщика не являются законными, потому что по общему правилу, обязанность оплаты содержания квартиры не переходит вместе с объектом недвижимости к новому собственнику. У нового собственника эта обязанность возникает только с момента получения квартиры и возникновения права собственности.

Плюс к тому, долги ассоциированы с предыдущим собственником, и могут перейти к новому только при условии, что это было заложено в условиях сделки. Если ничего такого в договоре купли-продажи не было, новый собственник освобождается от погашения долгов по умолчанию.

Исключение из общего правила

Существует всего одно исключение, и оно затрагивает вопрос взносов за капительный ремонт. Все дело в том, что долги по обязательствам, сорванными предыдущим собственником квартиры, будут переходить новому лицу. Регламент: ЖК РФ пункт третий, статья 158.

Иными словами, вам придётся погасить долги по взносам за капитальный ремонт, даже если вы в этом не виноваты. Это регламент действующего законодательства, и в случае с долгами за капремонт, ничего сделать не удастся, придётся оплатить.

Впрочем, если речь идет о процессе приватизации, то такие долги переходить к новому собственнику не будут. Иными словами, если собственником было государство, а человек приватизировал квартиру, то долги от государства не перейдут в адрес нового собственника. Это еще одно исключение из правил.

Процесс принятия долгов

Исключением являются платежи за капитальный ремонт, обязанность по погашению долгов ляжет на плечи нового собственника квартиры независимо от того, хочет он этого или нет.

Без волеизъявления нового собственника квартиры, перевод долга по остальным услугам осуществлён быть не может, это исключено. Даже если представители компании сфальсифицировали документацию (во что сложно поверить, но теоретически такая ситуация возможна), вы всегда сможете добиться справедливости через суд.

Что делать, если квартира с долгами уже приобретена: регламент действий

Итак, начать следует с уведомления в адрес бывшего собственника. Уведомление лучше всего отправить в письменном виде или передать лично, но под роспись. Чтобы урегулировать этот процесс, обратитесь к адвокату напрямую, он поможет составить нужный документ. Все дело в том, что собственник может и не знать о наличии долгов по коммунальным услугам. Возможно предыдущий собственник, получив уведомление, погасит свои долги без каких-либо задержек, и проблема решится сама собой. Если же собственник не стал исполнять свои обязательства по долгам, то придётся действовать по-другому.

Стоит всегда помнить о том, что проблема взыскания долга с предыдущего собственника, никогда не ложится на плечи нового владельца квартиры. Проблема взыскания это головная боль компании, поставляющей коммунальную услугу. Но не нового собственника.

Начинаем с запроса всех документов:

1. Обратитесь в Росреестр.
2. Запросите новую выписку из базы данных ЕГРН.

В документе будет указана дата перехода права собственности. Возьмите полученную выписку и отправляйтесь в ТСЖ или в офис Управляющей компании. Можно обратиться и в офис МФЦ. Попросите поменять сведения в лицевом счёте. После изменения сведений, квитанции начнут приходить на имя нового собственника.

Лицевой счёт не поменяли, долг сохранился

Если компания отказалась менять сведения по лицевому счёту, можно обратиться к ним напрямую (если до этого было обращение в МФЦ), с требованием о создании нового лицевого счёта на собственника квартиры. Пишется отдельное заявление в Управляющую компанию с требованием:

• Выделения или разделения лицевого счёта.
• Перерасчёта.

Есть и альтернативный вариант: если вам некогда ходить по офисам, можно отправить заявление почтовым отправлением. Но обязательно:

1. С описью вложения.
2. С обратным уведомлением.

В случае, если управляющая компания или поставщик коммунальных услуг, отказывается произвести перерасчёт и продолжает присылать километровые счета, нужно обращаться в судебную инстанцию. На этом этапе без помощи юриста уже точно не обойтись.

Судебная практика

Резюмируя всё вышесказанное, вы всегда можете оспорить действия Управляющей компании, пытающейся взыскать долги по ЖКУ с нового собственника. Но в случае с долгами по взносам за капитальный ремонт, ничего сделать не получится. Уже существует судебная практика отказов по таким делам. Судебная инстанция встала на сторону коммунальщиков в Республике Башкортостан, где суд мотивировал своё решение следующим образом:

• Доказательств того, что предыдущий собственник погасил долги по взносам за капитальный ремонт нет.
• Следовательно, погашать долги будет новый собственник.

В случае с иском о понуждении в адрес управляющей компании, суды однозначно встают на сторону новых собственников. Подобной практики уже предостаточно: от Калининграда до Владивостока. Есть несколько вариантов развития события:

• Судебная инстанция выносит решение (в пользу истца), которое обязывает управляющую компанию исключать чужие долги и делать перерасчёт.
• Судебная инстанция выносит решение (в пользу истца), по которому организацию обязывают создать новый лицевой счёт.

Впрочем, есть и несколько альтернативных вариантов развития событий. Чего делать не стоит, так это спускать всё на тормозах. Но и пытаться выплатить все долги предыдущего собственника тоже не стоит. В противном случае управляющая компания сможет использовать это против истца, и доказать свою непричастность будет сложнее.

Как проверить долги, перед покупкой квартиры

Перед тем как подписывать ДКП, стоит проверить понравившуюся квартиру всеми доступными способами. Проще всего это сделать с юристом. Фактически, даже приобретение квартиры с привлечением риэлторского агентства не дает гарантии того, что проблемы отсутствуют. Хотя бы по причине того, что собственник мог утаить эту информацию от представителей риэлторского агентства. И потом, вы не сможете ничего сделать с риэлтором.

В теории конечно можно подать исковое заявление в суд, с требованием возмещения ущерба из-за услуг, которые были оказаны некачественно. Но на деле, проще проверить всё самостоятельно.

Регламент предельно простой:

1. Находим адрес управляющей компании по месту расположения квартиры.
2. Запрашиваем информацию о долгах.

Узнайте о долгах по капитальному ремонту в обязательном порядке, иначе они станут для вас неизбежным сюрпризом. Кроме того, нужно узнать об обременениях, но в управляющей компании могут и не поделиться этой информацией.

Поэтому правильнее будет обратиться к юристу сразу, а он уже получить всю информацию об интересующей вас квартире из официальных информационных баз. Если вам нужна юридическая консультация по отопительной системе, или по любому другому вопросу, связанному с ЖКХ, оставьте свою заявку прямо сейчас.