Адвокат по оспариванию сделок с недвижимостью

Если продавцы не выписываются добровольно, вопрос подлежит разрешению в судебном порядке. Покупатель вправе обратиться в суд с исковым заявлением. При удовлетворении требований расходы на представителя и иные судебные издержки могут быть взысканы с ответчика.

Покупателю такого объекта недвижимости важно учитывать ряд существенных обстоятельств. Если жильё приобреталось с привлечением средств материнского капитала, у владельца возникает обязанность оформить его в общую долевую собственность — на получателя сертификата, его супруга и несовершеннолетних детей.

Если продавец исполнил требования, связанные с использованием материнского капитала, то до достижения детьми совершеннолетия отчуждение квартиры возможно исключительно при наличии согласия органа опеки и попечительства.

Если же указанное обязательство выполнено не было и доли на детей не зарегистрированы, формально сделка купли-продажи может быть проведена в стандартном порядке. Однако в подобной ситуации существует риск последующего оспаривания сделки либо предъявления требований о возврате средств материнского капитала как использованных не по назначению со стороны Пенсионного фонда.

В общем порядке продажа квартиры допускается даже при наличии регистрации несовершеннолетнего гражданина. Если ребенок лишь зарегистрирован по месту жительства и не обладает правом собственности на долю в квартире, получать согласие органа опеки и попечительства не требуется.

Однако существует исключение: если отчуждается жилое помещение, в котором зарегистрирован несовершеннолетний, оставшийся без попечения родителей, сделка возможна только при наличии согласия органов опеки и попечительства.

Проверить, является ли ребенок собственником доли, можно посредством получения выписки из ЕГРН.

Следует учитывать и практическую сторону вопроса: снятие несовершеннолетнего с регистрационного учета впоследствии может оказаться затруднительным, в том числе в судебном порядке, поскольку ребенок должен быть зарегистрирован по иному адресу. Именно поэтому рекомендуется урегулировать вопрос регистрации до подписания договора купли-продажи. В случае альтернативной сделки разумно предусмотреть условие о предоставлении выписки из домовой книги без зарегистрированных лиц как основание для раскрытия банковской ячейки или перечисления средств по аккредитиву.

Главная угроза в подобной ситуации — возможное появление других наследников, которые не были осведомлены об открытии наследства и впоследствии смогут восстановить срок для его принятия при наличии уважительных причин. Дополнительный риск связан с вероятностью обнаружения завещания, о котором ранее не знали ни наследники, ни нотариус, оформивший свидетельство о праве на наследство.

Полностью исключить подобные сюрпризы практически невозможно. Сведения о родственных связях наследодателя не являются публичными, и даже нотариус не всегда располагает полной информацией о всех возможных наследниках. Кроме того, отсутствует единый открытый реестр завещаний и наследственных договоров, что осложняет проверку. В судебной практике встречаются случаи установления родства или отцовства уже после оформления наследства, что влечет появление новых претендентов.

Покупка унаследованной квартиры считается одним из наиболее рискованных вариантов приобретения жилья на вторичном рынке. Поэтому перед сделкой необходимо провести комплексную юридическую проверку: изучить судебные споры с участием наследников и третьих лиц, попытаться установить круг наследников через нотариуса и доступные сервисы, оценить сроки принятия наследства и корректность оформления прав. В отдельных случаях целесообразно рассмотреть страхование титула либо вовсе отказаться от покупки подобного объекта.

Соглашение о дарении, как и любая иная гражданско-правовая сделка, может быть оспорено. Основания для признания его недействительным предусмотрены § 2 Гражданского кодекса Российской Федерации. Например, дарственная может быть отменена, если даритель вследствие заболевания или иного состояния не осознавал значение своих действий, либо не мог руководить ими в момент подписания документа.

Процесс отчуждения объекта недвижимости условно делится на несколько последовательных стадий — как для собственника, так и для приобретателя. Несмотря на схожесть этапов, роль каждой стороны на разных шагах отличается.

Для продавца реализация имущества включает следующие действия:

• публикация объявления и поиск заинтересованного покупателя;
• фиксация предварительных договорённостей и проведение покупателем правовой проверки объекта;
• подписание договора купли-продажи и согласование безопасного механизма расчётов;
• государственная регистрация перехода права собственности;
• окончательные взаиморасчёты и передача объекта по акту приёма-передачи.

Для покупателя сделка также состоит из поэтапных действий:

• подбор подходящего объекта недвижимости;
• достижение предварительных договорённостей и юридическая проверка приобретаемого имущества;
• оформление договора купли-продажи и выбор надёжной формы оплаты;
• регистрация перехода права собственности;
• завершение финансовых расчётов и принятие объекта по передаточному акту.

В соответствии со статьями 166 и 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона либо иного правового акта, может быть признана судом недействительной либо являться ничтожной.

К иным основаниям относятся, в частности: мнимые и притворные сделки; сделки, совершенные недееспособным или несовершеннолетним лицом; сделки без необходимого согласия третьих лиц или государственных органов; сделки, заключенные под влиянием существенного заблуждения, насилия, угрозы либо неблагоприятных обстоятельств.

Наличие подобных обстоятельств дает заинтересованному лицу право инициировать процедуру оспаривания для защиты нарушенных прав.

Полностью исключить вероятность оспаривания сделки практически невозможно ввиду широкого перечня оснований недействительности. Тем не менее, риски можно существенно снизить. Прежде всего, необходимо проверить правомочия продавца: изучить все правоустанавливающие документы, включая документы по предыдущим переходам права. Тщательный правовой анализ истории объекта является важнейшим этапом подготовки сделки.

Как правило, для оценки «чистоты» переходов права привлекаются квалифицированные юристы, способные выявить потенциальные угрозы и дать аргументированное заключение. Дополнительно следует удостовериться в дееспособности продавца, запросив соответствующие справки, а также оценить возможные притязания третьих лиц — супруга, несовершеннолетних детей, иждивенцев и иных заинтересованных субъектов.

Мы предоставляем услуги комплексного юридического сопровождения сделок с недвижимостью: проверка правовой чистоты объекта, подготовка договоров и сопутствующих документов, сопровождение при подписании и в банке, регистрация перехода права собственности. Работа осуществляется без предварительной оплаты — вознаграждение взимается по факту достижения результата.

Да. Такие сделки могут быть оспорены как в рамках процедуры банкротства, так и в исковом порядке. При подаче иска вне дела о банкротстве чаще всего указывается на мнимость сделки. Однако истцу необходимо представить убедительные доказательства того, что воля сторон изначально не была направлена на реальное изменение правоотношений, что на практике крайне сложно.

В делах о банкротстве перспективы выше, поскольку Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает специальные основания для оспаривания сделок должника.

Да. Нотариальное удостоверение не исключает возможности судебного оспаривания, если имеются предусмотренные законом основания.

Вместе с тем нотариус при удостоверении сделки проверяет полномочия сторон, их дееспособность и действительное волеизъявление, что существенно снижает риски признания сделки недействительной. Более того, нотариус несет ответственность за допущенные нарушения. Если установлено, что ошибка нотариуса повлекла признание сделки недействительной, причиненный ущерб подлежит возмещению.

Однако следует учитывать: нотариус отвечает исключительно за удостоверяемую им сделку. Законность предыдущих переходов права он не проверяет. Именно поэтому на практике чаще оспариваются сделки, предшествующие приобретению имущества добросовестным покупателем — нередко мошеннические схемы включают цепочку фиктивных переходов права.