Юрист по 214 ФЗ в Москве

Прежде всего, застройщик обязан вернуть участнику строительства всю сумму, внесённую в счёт цены договора.

Кроме возврата основного долга начисляются проценты за пользование денежными средствами — исходя из 1/300 ключевой ставки Центрального банка, действующей на дату исполнения обязательства по возврату. Для физических лиц размер таких процентов удваивается. Начисление производится со дня внесения денежных средств до дня их фактического возврата.

Если застройщик нарушил установленный срок возврата денег, дополнительно начисляются проценты за просрочку — также исходя из 1/300 ставки (с удвоением для граждан). Эти суммы исчисляются со дня, следующего за истечением законного срока возврата, до момента фактической выплаты.

Таким образом, законодательство предусматривает два самостоятельных вида процентов:

• за сам факт пользования средствами дольщика;
• за несвоевременный возврат денежных средств.

Помимо этого, при обращении в суд участник строительства вправе заявить требование о взыскании штрафа по законодательству о защите прав потребителей (в размере 50 % от присуждённой суммы), компенсации морального вреда и понесённых судебных расходов.

Такие требования квалифицируются как убытки. Закон допускает их взыскание в полном объёме при наличии вины застройщика. Теоретически дольщик вправе требовать компенсацию разницы между ценой по ДДУ и рыночной стоимостью аналогичного жилья, а также возврат процентов, уплаченных банку по кредиту.

Однако судебная практика в ряде регионов складывается неоднозначно: суды нередко отказывают во взыскании подобных сумм, указывая на отсутствие прямой причинно-следственной связи между нарушением обязательств застройщиком и понесёнными расходами.

Важно учитывать и финансовую сторону вопроса: включение убытков увеличивает цену иска, что влияет на размер государственной пошлины (если сумма требований превышает установленный льготный предел). В случае отказа суда в удовлетворении данных требований уплаченная пошлина подлежит возврату.

В каждом конкретном деле целесообразность заявления подобных требований определяется с учётом судебной практики конкретного суда и правовой позиции по спору.

В подобной ситуации необходимо внимательно изучить условия как ДДУ, так и кредитного договора — нередко они содержат специальные положения о порядке прекращения обязательств. Как правило, расторжение возможно, однако денежные средства, полученные от застройщика, в части кредитных средств перечисляются не дольщику, а банку в счёт погашения задолженности.

Поэтому кредитную организацию целесообразно привлекать к участию в судебном процессе в качестве третьего лица. В иске следует указать банковские реквизиты и просить суд направить соответствующую часть присуждённой суммы напрямую кредитору.

После перечисления средств банку необходимо получить расчёт остатка долга — процентов и возможных штрафных начислений. После полного погашения обязательств кредитный договор прекращается в связи с исполнением.

Существует несколько вариантов развития событий:

• предложить застройщику прекратить договор по взаимному соглашению; однако его согласие не является обязательным — он вправе как принять предложение, так и отказать;
• обратиться в суд с требованием о расторжении договора, но для этого потребуются предусмотренные законом основания, которые необходимо доказать в процессе разбирательства.

Иначе говоря, после подписания ДДУ вернуть внесённые средства по собственному желанию и в любой момент нельзя, если со стороны застройщика отсутствуют нарушения. Даже отказ от требования процентов за пользование денежными средствами не меняет ситуацию. Такой подход основан на принципе устойчивости и обязательности заключённого договора.

Если договор был прекращён вами в одностороннем порядке при наличии законных оснований, вы вправе добиваться возврата уплаченных сумм через суд. Для этого подаётся исковое заявление о взыскании денежных средств с застройщика, после чего необходимо последовательно защищать свою позицию в ходе судебного разбирательства.

В случае вынесения решения в вашу пользу вы получаете исполнительный лист, который позволяет инициировать процедуру принудительного исполнения. С этим документом можно обратиться в банк, где у застройщика открыт расчётный счёт, чтобы обеспечить фактическое списание присуждённых сумм.

Кроме того, при прекращении ДДУ участник строительства имеет право требовать начисления процентов за пользование его средствами, а также неустойки за нарушение установленного срока возврата денег.

Момент прекращения ДДУ определяется способом его расторжения и наступает при одном из следующих обстоятельств:

• со дня, когда участник строительства направил застройщику заказное письмо с уведомлением о своём отказе от исполнения договора — при наличии предусмотренных законом оснований для такого шага;
• с даты отправки застройщиком в адрес дольщика письменного уведомления об одностороннем отказе от обязательств — если основания для прекращения договора имеются у застройщика;
• со дня, когда судебное решение о расторжении договора вступило в законную силу — если прекращение правоотношений произошло через суд.

После того как договор долевого участия расторгнут — будь то совместное решение дольщика и застройщика либо односторонний отказ со стороны участника строительства, — «вернуть» объект в прежние договорные рамки не получится: юридически отношения по этому договору уже завершены.

Единственный реальный вариант — заново договориться с застройщиком и оформить покупку повторно, но лишь при условии, что квартира ещё не переуступлена и не продана другому дольщику.

В таком случае стороны фактически начинают отношения с нуля и подписывают новый договор с застройщиком.

Специального разрешения кредитора на прекращение ДДУ не требуется. Однако обязательства по займу продолжают действовать независимо от договора долевого участия.

Поскольку права требования по ДДУ выступают предметом залога, их прекращение может повлечь право банка потребовать досрочного возврата кредита и начисленных процентов (ст. 813 ГК РФ). Если денежные средства не направлены кредитору и обеспечение утрачено, заёмщик рискует столкнуться с требованием о немедленном погашении, либо обязанностью предоставить альтернативное обеспечение.

Если расчёты производились через механизм эскроу, применяется специальный порядок, установленный ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. После регистрации прекращения договора счёт закрывается, а размещённые средства подлежат возврату участнику строительства.

Для этого необходимо обеспечить государственную регистрацию расторжения в Росреестре — на основании уведомления об одностороннем отказе либо вступившего в силу судебного акта. Обратиться с заявлением вправе любая сторона договора.

После внесения записи сведения передаются в ЕИСЖС, откуда банк получает информацию автоматически и перечисляет деньги дольщику по заранее указанным реквизитам. При задержке возврата допустимо направление претензии в кредитную организацию.

Следует учитывать: банк возвращает только сумму, фактически находившуюся на счёте эскроу. Проценты за пользование средствами обязан выплатить застройщик; при отказе вопрос решается в судебном порядке.

Участник строительства вправе инициировать прекращение ДДУ двумя путями: заявить об одностороннем отказе либо требовать расторжения через суд. Самостоятельный отказ допустим лишь тогда, когда основания прямо предусмотрены законом.

Если же обстоятельства носят спорный характер и подлежат оценке, вопрос решается в судебном порядке — при представлении доказательств нарушений со стороны застройщика.