Оспаривание права на нежилое помещение в ЦАО

Юридическое заключение по результатам комплексной проверки застройщика, подготовленное нашими специалистами, включает:

1. детальный анализ арбитражных дел, где застройщик выступал ответчиком, с изучением судебных решений, предмета споров и сумм требований;
2. исследование судебных процессов в судах общей юрисдикции с участием застройщика;
3. получение и анализ полной финансовой отчётности компании с участием юриста и бухгалтера;
4. проверку сведений об исполнительных производствах, включая информацию о неисполненных судебных актах, штрафах, а также историю возбуждённых и завершённых производств;
5. выявление аффилированных лиц с использованием специализированных лицензионных программ, а также оценку их финансовой устойчивости;
6. расчёт количества квартир, реализованных по договорам долевого участия (по данным Росреестра);
7. анализ сведений о процедурах банкротства застройщика, его руководителей, учредителей и аффилированных структур, включая сообщения о намерении подать заявление о банкротстве;
8. проверку информации о налоговой задолженности;
9. изучение данных о реорганизации, ликвидации, правопреемниках и правопредшественниках;
10. анализ заключённых лизинговых договоров;
11. исследование сведений о проведённых проверках и их результатах;
12. проверку членства в СРО и наличия необходимых лицензий;
13. анализ информации о бенефициарах и учредителях, а также оценку их финансовой устойчивости;
14. проверку зарегистрированных товарных знаков;
15. при необходимости — анализ имущества (недвижимости, транспорта) и открытых расчётных счетов;
16. изучение отзывов, публикаций в интернете о ходе строительства и завершённых объектах, информации об аккредитации в банках и предоставленных кредитах; по запросу клиентов из других регионов возможен выезд специалиста на строительную площадку для фотофиксации;
17. итоговое заключение юриста о степени риска приобретения объекта у конкретного застройщика.

Можно ли дополнительно задать вопросы при проведении проверки застройщика? Безусловно, вы вправе обозначить любые дополнительные вопросы и пожелания, чтобы анализ был выполнен максимально полно и с учётом ваших индивидуальных требований.

Соглашение о дарении, как и любая иная гражданско-правовая сделка, может быть оспорено. Основания для признания его недействительным предусмотрены § 2 Гражданского кодекса Российской Федерации. Например, дарственная может быть отменена, если даритель вследствие заболевания или иного состояния не осознавал значение своих действий, либо не мог руководить ими в момент подписания документа.

Процесс отчуждения объекта недвижимости условно делится на несколько последовательных стадий — как для собственника, так и для приобретателя. Несмотря на схожесть этапов, роль каждой стороны на разных шагах отличается.

Для продавца реализация имущества включает следующие действия:

• публикация объявления и поиск заинтересованного покупателя;
• фиксация предварительных договорённостей и проведение покупателем правовой проверки объекта;
• подписание договора купли-продажи и согласование безопасного механизма расчётов;
• государственная регистрация перехода права собственности;
• окончательные взаиморасчёты и передача объекта по акту приёма-передачи.

Для покупателя сделка также состоит из поэтапных действий:

• подбор подходящего объекта недвижимости;
• достижение предварительных договорённостей и юридическая проверка приобретаемого имущества;
• оформление договора купли-продажи и выбор надёжной формы оплаты;
• регистрация перехода права собственности;
• завершение финансовых расчётов и принятие объекта по передаточному акту.

В соответствии со статьями 166 и 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона либо иного правового акта, может быть признана судом недействительной либо являться ничтожной.

К иным основаниям относятся, в частности: мнимые и притворные сделки; сделки, совершенные недееспособным или несовершеннолетним лицом; сделки без необходимого согласия третьих лиц или государственных органов; сделки, заключенные под влиянием существенного заблуждения, насилия, угрозы либо неблагоприятных обстоятельств.

Наличие подобных обстоятельств дает заинтересованному лицу право инициировать процедуру оспаривания для защиты нарушенных прав.

Полностью исключить вероятность оспаривания сделки практически невозможно ввиду широкого перечня оснований недействительности. Тем не менее, риски можно существенно снизить. Прежде всего, необходимо проверить правомочия продавца: изучить все правоустанавливающие документы, включая документы по предыдущим переходам права. Тщательный правовой анализ истории объекта является важнейшим этапом подготовки сделки.

Как правило, для оценки «чистоты» переходов права привлекаются квалифицированные юристы, способные выявить потенциальные угрозы и дать аргументированное заключение. Дополнительно следует удостовериться в дееспособности продавца, запросив соответствующие справки, а также оценить возможные притязания третьих лиц — супруга, несовершеннолетних детей, иждивенцев и иных заинтересованных субъектов.

Мы предоставляем услуги комплексного юридического сопровождения сделок с недвижимостью: проверка правовой чистоты объекта, подготовка договоров и сопутствующих документов, сопровождение при подписании и в банке, регистрация перехода права собственности. Работа осуществляется без предварительной оплаты — вознаграждение взимается по факту достижения результата.

Да. Такие сделки могут быть оспорены как в рамках процедуры банкротства, так и в исковом порядке. При подаче иска вне дела о банкротстве чаще всего указывается на мнимость сделки. Однако истцу необходимо представить убедительные доказательства того, что воля сторон изначально не была направлена на реальное изменение правоотношений, что на практике крайне сложно.

В делах о банкротстве перспективы выше, поскольку Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает специальные основания для оспаривания сделок должника.

Да. Нотариальное удостоверение не исключает возможности судебного оспаривания, если имеются предусмотренные законом основания.

Вместе с тем нотариус при удостоверении сделки проверяет полномочия сторон, их дееспособность и действительное волеизъявление, что существенно снижает риски признания сделки недействительной. Более того, нотариус несет ответственность за допущенные нарушения. Если установлено, что ошибка нотариуса повлекла признание сделки недействительной, причиненный ущерб подлежит возмещению.

Однако следует учитывать: нотариус отвечает исключительно за удостоверяемую им сделку. Законность предыдущих переходов права он не проверяет. Именно поэтому на практике чаще оспариваются сделки, предшествующие приобретению имущества добросовестным покупателем — нередко мошеннические схемы включают цепочку фиктивных переходов права.

Если опустить сложные теоретические аспекты, связанные с категориями «незаключенности», «недействительности» и «прекращения обязательства», ключевое отличие заключается в основании прекращения правоотношений.

Недействительность сделки обусловлена ее противоправностью — несоответствием требованиям законодательства. Иными словами, изначально допущено нарушение правовых норм. Расторжение же договора происходит по иным причинам: при наличии обстоятельств, препятствующих дальнейшему исполнению соглашения, несмотря на его законность (например, при существенном нарушении условий либо ненадлежащем исполнении обязательств).

Такое возможно. Однако изменить заявленные требования в уже рассматриваемом деле нельзя. Если суд удовлетворит иск, он определит период действия установленной стоимости — с даты подачи заявления до момента вступления в силу результатов очередной оценки. Для оспаривания новой стоимости потребуется отдельное обращение в суд.

Да. Государственная кадастровая оценка проводится регулярно: как правило, каждые три года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — каждые два года, но не реже одного раза в пять лет.

С 2022 года для земельных участков установлена периодичность — раз в четыре года (в городах федерального значения — раз в два года). С 2023 года такие же сроки действуют для зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест.

При этом в 2022 году по всей России оценка земельных участков проводилась вне зависимости от прежних ограничений периодичности, а в 2023 году аналогичный порядок применялся к иным объектам недвижимости.